Średnich i dużych inwestycji nie realizuje się bez wykonania badań TDD. Technical Due Diligence dla inwestorów, deweloperów oraz instytucji finansujących inwestycje pełni kluczową rolę w zakresie ograniczenia ryzyka inwestycyjnego, umożliwia negocjacje cenowe oraz zapewnia lepsze planowanie inwestycji. Gwarantuje także, że projekt będzie spełniać wszystkie wymagania prawne. Co to jest Technical Due Diligence oraz kto jest uprawniony do przeprowadzenia takich badań?
Czym jest Technical Due Diligence
Technical Due Diligence, w skrócie TDD, polega na szczegółowej ocenie technicznej stanu nieruchomości, budynku, instalacji lub projektu inwestycyjnego. Wykonanie TDD jest niezbędne przed podjęciem decyzji o zakupie, sprzedaży, modernizacji czy finansowaniu nieruchomości.
Dlaczego warto przed zakupem wykonać TDD? Głównym celem Technical Due Diligence jest zidentyfikowanie potencjalnych ryzyk technicznych, problemów konstrukcyjnych, zgodności z przepisami oraz kosztów, jakie mogą wiązać się z przyszłym użytkowaniem obiektu. Wiedza, jaką daje TDD, jest szczególnie istotna dla inwestorów, deweloperów, instytucji finansowych oraz firm planujących inwestycje.
Badanie Technical Due Dilgence obejmuje kompleksową analizę techniczną różnych aspektów nieruchomości lub projektu inwestycyjnego. Co ważne, zakres tej oceny zazwyczaj obejmuje badanie stanu technicznego budynku, zgodność z przepisami, a także analizę dokumentacji technicznej, szacowane koszty dostosowania obiektu do potrzeb inwestora, a także potencjał modernizacyjny i rozwojowy obiektu czy ryzyka środowiskowe.
W ramach badania stanu technicznego budynku lub nieruchomości dokonuje się oceny strukturalnej konstrukcji czy oceny instalacji, w tym instalacji wodno-kanalizacyjnych, elektrycznych, grzewczych, wentylacyjnych, przeciwpożarowych. Ten etap TDD pozwala także na sprawdzenie jakości i stanu wykończenia wewnętrznego oraz zewnętrznego nieruchomości.
Technical Due Diligence obejmuje również weryfikację, czy nieruchomość spełnia obowiązujące przepisy prawne, normy budowlane oraz wymagania techniczne. Dotyczy to m.in. przepisów dotyczących ochrony środowiska, warunków użytkowania, bezpieczeństwa pożarowego czy wymogów sanitarno-higienicznych.
Następnym krokiem jest analiza dokumentacji technicznej. Tu sprawdza się zarówno projekty budowlane i instalacyjne, jak i certyfikaty zgodności i pozwolenia, dokumentację serwisową i konserwacyjną oraz gwarancje na wykonane prace remontowe i modernizacyjne.
Jednym z kluczowych celów TDD jest określenie kosztów, jakie mogą być związane z naprawami, modernizacją lub dostosowaniem nieruchomości do określonych standardów lub przepisów. W rezultacie opracowuje się kosztorysy potencjalnych nakładów, co pozwala inwestorowi lepiej ocenić, czy dana inwestycja jest opłacalna.
Część Technical Due Diligence może obejmować ocenę środowiskową nieruchomości. Badania obejmują zazwyczaj skażenia gruntu, problemy związane z azbestem, zanieczyszczeniami powietrza lub innymi czynnikami, które mogą wpływać na wartość nieruchomości.
Warto także podkreślić, że TDD może także obejmować ocenę potencjału modernizacyjnego obiektu. W jej ramach wykonuje się analizę, czy nieruchomość można w przyszłości rozbudować, przekształcić lub dostosować do nowych funkcji, co jest szczególnie ważne w przypadku projektów deweloperskich.
Kto powinien przeprowadzać badania Technical Due Diligence?
Przeprowadzenie badań Technical Due Diligence wymaga odpowiedniej wiedzy i doświadczenia. Dlatego też TDD powinno być realizowane przez specjalistów z danej dziedziny. Ocenę stanu technicznego konstrukcji powinni przeprowadzać inżynierowie budowlani a kontrolę instalacji elektrycznych, wodno-kanalizacyjnych, HVAC i innych specjaliści od takich instalacji. Z kolei zgodność z projektem oraz ewentualne możliwości modernizacyjne danego obiektu powinni sprawdzać architekci, a do weryfikacji zgodności obiektu z przepisami uprawnienia posiadają prawnicy specjalizujący się w prawie budowlanym. Natomiast analiza potencjalnych ryzyk środowiskowych powinna być wykonywana przez ekspertów środowiskowych. Warto podkreślić, że zespół ekspertów może być poszerzony o dodatkowych specjalistów. Skład tej grupy powinien zależeć od rodzaju nieruchomości i specyfiki obiektu.
źródło: b4PM procedury weryfikacyjne nieruchomości
